Et velfungerende F&B-koncept kan være med til at gøre kontorejendomme mere attraktive for både lejere, medarbejdere og besøgende. Men hvordan sikrer man, at restauranter, caféer og kantinedrift skaber værdi for ejendommen og samtidig har en økonomisk bæredygtig drift? Svaret begynder med en grundig analyse.
Kontorejendommen som et hotel uden værelser
Flere kontorejendomme udvikler sig i disse år til det, vi kalder et “hotel uden værelser”. Restauranter, caféer, markedshaller og møde- og konferencefaciliteter bliver en integreret del af fællesarealerne, og værtskabet får samme betydning som på et hotel.
Udviklingen giver god mening, fordi grænserne mellem arbejde og fritid udviskes. Lejerne forventer i stigende grad mere end blot en arbejdsplads. De efterspørger oplevelser, sundhed, fællesskab og services, der gør arbejdsdagen lettere og mere attraktiv.
Her kan det rette Food & Beverage-koncept (F&B) spille en central rolle.
Hvorfor lykkes nogle F&B-koncepter ikke?
Et velfungerende F&B-koncept opstår sjældent af sig selv. Når en café eller restaurant må lukke, eller et lejemål står tomt, sender det et signal, som kan påvirke både ejendommens attraktivitet og den øvrige udlejning.
Problemet er ofte, at konceptet ikke passer til ejendommens beliggenhed, målgruppe eller daglige brugerflow. I andre tilfælde står økonomien ikke mål med den omsætning, driften realistisk kan generere.
Derfor er det afgørende at undersøge, om der er et tilstrækkeligt kundegrundlag, og om konceptet kan drives på økonomisk holdbare vilkår.
Hvordan udvikler man det rette F&B-koncept til en kontorejendom?
Vi anbefaler altid, at analysen kommer før konceptet.
Med udgangspunkt i ejendommens visioner, målgrupper, lejersammensætning og brugerflow analyserer vi potentialet for eksempelvis café, restaurant, kantinedrift og mødeforplejning.
På den baggrund udarbejder vi økonomiske konsekvensberegninger, der viser, hvilken omsætning der realistisk kan forventes, og hvilke driftsmæssige rammer der skal til for at skabe et levedygtigt koncept.
Hænger tallene ikke sammen, justeres konceptet, rammerne eller økonomien, før processen fortsætter.
Lejer, forpagter eller serviceleverandør – hvilken driftsmodel er bedst?
En væsentlig del af analysen handler om at vælge den rette driftsmodel for ejendommens F&B-tilbud.
En lejer eller forpagter betaler typisk husleje og bærer selv en væsentlig del af driftsrisikoen.
En serviceleverandør betaler derimod som oftest ikke leje, men driver eksempelvis kantine, café og mødeforplejning på baggrund af en serviceaftale med ejendomsejeren eller lejerne.
De to modeller har forskellige økonomiske forudsætninger, og valget afhænger blandt andet af ejendommens størrelse, brugergrundlag, servicebehov og forventede omsætning.
I nogle kontorejendomme kan den bedste løsning være en kombination af servicebaseret kantinedrift og udadvendte café- eller restaurantlejemål.
Beregningerne skal derfor tydeliggøre, hvilken model der skaber den bedste balance mellem service, økonomi og driftsrisiko.
Først når dette beslutningsgrundlag er på plads, giver det mening at gå videre med det konkrete koncept og valget af operatør.
Det rette F&B-koncept kan styrke ejendommens attraktivitet og værdi
En grundig analyse på forhånd er en væsentligt mindre investering end konsekvenserne af en restaurant, der må lukke efter to år, eller en serviceaftale, der ikke matcher lejernes behov.
Det rette match mellem ejendom, service og operatør giver ikke blot et attraktivt tilbud til lejerne.
Det kan også bidrage til en mere robust drift og skabe et ekstra konkurrenceparameter, der reducerer risikoen for tomgang, styrker fastholdelsen af lejere og gør arbejdspladsen mere attraktiv for nye talenter.
På længere sigt kan et gennemtænkt F&B-koncept dermed være med til at understøtte ejendommens samlede værdi.
Overvejer I at udvikle eller gentænke F&B-tilbuddet i jeres kontorejendom?
Så er det værd at begynde med analysen, før konceptet og operatøren vælges.